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7月20日莱坊(Knight Frank)公布首份《2017年活跃资本》报告,针对全球资本在房地产领域的流通进行深入调查。

报告当中,提及中国资金流入区域国家房地产市场的情况。在中国倡导的“一带一路”政策下,更多的中资将以不同形式流入区域国家,包括马来西亚。

我们邀请大马莱坊执行董事Allan Sim沈颂能剖析《2017年活跃资本》内容,找亮点。

嘉宾:Allan Sim沈颂能(大马莱坊资本市场执行董事)
主持:蓝志锋

问答录

问:目前中国实行资本管制措施,限制资金外流的做法影响中国公司的资金流动,大马的房地产是否也受影响?

答:
除了大马以外,中国人民在其他市场(温哥华,香港,美国,英国)购买房子的销量也有很明显的下降。
马来西亚的房地产市场对外国投资的依赖性不是很强,所以受到的影响非常有限。这是因为外国人在马来西亚投资的主要市场(吉隆坡,柔佛)只能购买一百万令吉以上的房子。
马来西亚购买房子来居住或投资的买家大部分还是马来西亚人数据显示今年(2017)申请马来西亚第二家园MM2H (马来西亚第二家园)的中国公民有可能会比上一年(2016)少,但是申请马来西亚第二家园的公民之中,中国人只占了大概26%左右,所以我们不用太过担忧。

 

问:您认为,中国实行的资本管制属于短期,还是长期政策?该政策不仅针对中国国企,私人投资机构也受影响。

答:
我认为,中国的资本管制属于短期。
资本管制主要的目的在于控制资本外流过于严重以及避免人民币严重的编织,目前看来这政策非常有效,资本外流的速度大量放缓而且近年美元的下跌也避免了人民币持续编织。
中国政府其实已经非常的清晰说明他们长远的计划是使得中国的金融市场可以国际化也让人民币成为国际上本认可的货币,而资本管制只会避免中国金融市场国际化。所以本人认为资本管制不会是长期的政策。

 

问:虽然中国管制资本外出,但中国政府也进行市场国际化,这些措施对中国资本走出中国,进入外国,包括来马投资,对大马的房地产市场有什么影响?

答:
虽然中国资本管制对大马房地产市场有的确会有一定负面的影响。事实上,中国公民在海外的房地产的投资也大量减少。
但是由于中马两国近年来都保持非常友好的关系,所以两国之间的贸易也将会持续的增长。同时,中国在马来西亚好几个大型的建筑项目。例如,马六甲皇京港(Melaka Gateway),柔佛的未来机器人工业中心(Robotic Future City),关丹港口深水码头的提升工程等等都会预期顺利的进行。
想您所说的,中国市场正在进行市场国际化,马来西亚将会是这个趋势的受益者。根据我们的研究显示,在未来的五年内,中国从马来西亚进口的物品价值会高达两万亿美金(2 Trillion USD)。所以马来西亚很多的中小企业也将受惠,这会增加马来西亚当地人民的收入,而这一点也对马来西亚房地产市场有益。
中国大陆大部分拥有高财富的人民在国外已经有一定的资产。如果这一群人认为马来西亚是一个良好的投资地点,他们也可以从海外拨款去购买马来西亚的房地产,而他们拥有的海外资金是不受中国管制资本影响的。所以,我们不应该因为中国管制资本外出而感动过度悲观。

 

问:目前有不少中国企业进入大马市场,一些是世界500强企业,也有来自科技相关的制造领域和创新领域。请与我们谈谈这些中资企业,业务分布在哪些州属?

答:
说到创新领域我们一定提到阿里巴巴近年刚宣布的消息。阿里巴巴集团将会在位于马来西亚雪兰莪的KLIA Aeropolis创立该公司在东南亚市场的物流总部。
另外,在柔佛也有很多大型的房地产项目例如碧桂园的“森林城市”。
在交通以及贸易的领域也会见到中资的踪影,例如中国交通建设股份有限公司(China Communications Construction Company Ltd)承包发展的East Coast Rail Link,中国电力建设集团参与的马六甲皇京港(Melaka Gateway),广西北部湾国际港务集团参与的关丹港口扩大于提升工程等等Kuantan Port Expansion等等。

 

问:大马政府与阿里巴巴集团今年联合推介数字自由贸易区(DFTZ),中国模式的电商和电子经济将进入大马。DFTZ如何吸引中资进入大马?哪些领域会成为中资的投资领域?

答:DFTZ将有大马政府全力推动与支持。政府支持包含了各种激励机制来吸引中资进入大马。
在中国,阿里巴巴在推动中国(杭州)跨境电子商务综合试验区的成立上发挥了关键作用,这一综合试验区未來将与马来西亚吉隆坡的DFTZ实现连通. 而e-hub作为马来西亚DFTZ的一部分,将在马来西亚现有贸易路线的基础上,帶來全新的商业机遇。

DFTZ 的主要电子商务企业成为中资的领域。但金融、快递、运输等涉及电子商务生态系统的服务业领域也将受到中国投资者的重视 。

 

问:中国积极推动“一带一路”倡议,大量中资来马投资房地产,从发展城镇(森林城市)到承包发展合约,大马房地产业从中受惠。这个趋势是否因为中国内部政治因素而受影响(中共19大,打击贪污)?

答:
由于大部分在马来西亚承包发展合约的中资都有中国国企的参入我认为这些项目不会因为中国内部政治而受影响。
另外,大部分来马投资的中资项目都得到中马两国当地政府的大力支持。比分说您刚才提到的森林城市计划也就得到了大马市政府也得到柔佛苏丹的大力支持。
除此以外,其他跟一带一路倡议有直接联系的项目比方说马六甲皇京港(Melaka gateway)就有中国国企中国电力建设集团(Powerchina)的参与。

 

问:莱坊的 《活跃资本》报告指出,中国是亚洲跨界投资房地产的榜首(其次是新加坡,韩国,日本和香港)去年总投资额达到65亿美金。中国对房地产的跨境投资在十年间反涨26倍达266亿美元,占亚洲跨境投资额的40%。这种趋势会持续下去吗?为何?

答:
根据我们的研究,虽然中国的GDP增长率已经不如以往得速度,但是我们相信中国经济将会继续增长下去。例如。中国在2017上半年的增长率高达6.9%。以国际水准而言,这已经是非常良好的成绩。
另外一点就是中国人民的经济条件也进步得很快。例如,根据Boston Consulting Group的研究,在2020年。中国中上级别(upper middle class)的人口将会达到54%, 而这些家庭的收入每年会达到$16,000-$34,000美金。
另一方面,中国的经济发展也创造很多的富人。例如,在2016年,中国已经有568位亿万富翁(billionaires),这也让中国超越了美国(535位)成为世界上最多亿万富翁的国家。
以上几点证明了中国人民以及中国政府的购买力将会继续提升,所以我们认为中国在海外房地产的投资额会继续增加。

 

问:一些投资者关注我国大选事宜,特别是何时举行选举。选举的不确定因素可能令房地产投资者采取观望态度。您认为,今年外资,特别是中资流入大马房地产市场的总额会出现什么变化?

答:在2016年,选举的不确定因素已经大幅度降低中资流入大马房地产市场的总额。此现象将会持续至我国大选之后。

 

问:根据您的调查和观察,来马投资房地产的中资企业最关注的课题是什么?大马的多元特色?政局稳定?气候?

答:
中国文化与大马相近,语言相同。
马来西亚与中国关系一向良好,也在 “一带一路”策划中扮演主要角色。
中资企业跟随中国政府的策略投资于大马。

 

问:大马市场上有不少中国投资者来马购买房地产,未来会否有更多中国超级富豪(UHNWI)来马投资房地产?

答:是的。加上刚在所提的因素和我国政府所颁布的一个国际居留计划 – 马来西亚第二家园计划(The Malaysia My Second Home program,MM2H),将大量帮助想来大马投资的中国超级富豪(UHNWI)。

 

问:您认为,中国企业和中国富豪来马投资房地产对大马房地产领域有什么帮助?

答:外来的投资将帮助大马房地产领域全球化。由科技与文化的交流促进大马建筑业效率。例如:大马推广IBS (Industrialized Building System)技术多年但仍为被广泛使用,许多企业不愿意真正投入IBS技术。但近年,碧桂园(Country Garden) 在大马建立全球最大的IBS公司。这将吸引部分企业的关注。

 

问:一旦大量中资进入大马房地产,会否引发负面效应,比如推高房地产价格,让大马人难以承担?出现大量购买后空置的单位?

答:国际化市场必然会引发正面与负面效应。但以上所提的提高房地产价格都已在政府预料之内。 然而政府已提出针对性的措施,譬如外国房地产投资者只能购买越两百万令吉的产业于雪兰莪,和购买越一百万令吉的产业于吉隆坡。这会缓解大马人购房负担力问题。