不说可能很多人都没察觉,去年外资流入大马房地产市场的总额比前年跌了74%?少了约35亿7000万令吉!
为何如何?原来是受到本地政治课题和大选日期未定因素拖累….那么。未来的发展会如何?
莱坊(Knight Frank)在7月20日公布首份《2017年活跃资本》报告,针对全球资本在房地产领域的流通进行深入调查,包括马来西亚。让大马莱坊执行董事Allan Sim沈颂能剖析《2017年活跃资本》内容,找亮点。

这份报告内容当中,拥有大量马来西亚和区域的房地产资金流动的讯息和资料,这些讯息对我们具体了解和掌握房地产和相关资金流动有的趋势和动向,有很大帮助。

嘉宾:Allan Sim沈颂能(大马莱坊资本市场执行董事)
主持:蓝志锋

问答录:

问:《2017年活跃资本 》是莱坊首次针对全球活跃资本展开的调查报告。为何选择“活跃资本”进行调查?

答:

  • 资本投资已倾侧全球化,全球资本流动也一律增加。
  • 在这低回报的国际环境下,越来越多的投资者在全球范围内寻找收益。
  • 投资者们,包括来自中国大陆和台湾地区的在内,同样看重收入安全、流动性和多元化,以及旨在建立全球性平台、雄心勃勃的企业商业计划。与此同时,这些国家和地区(中国大陆和台湾地区)放松了对海外投资的限制,投资前景越发开放,这为投资领域的上述发展趋势以及近期全球资本活动浪潮提供了支持。
  • 30% 的全球交易均为跨境交易(2016年)。

 

问:我们如何定义“活跃资本”?它与房地产有直接的关系吗?

答:

  • 在全球资本流动增加同时,许多投资者也已经增加了对目标房地产的投资。
  • 这些投资者包含了不但大中小企业,也占了主权(sovereign)以及私人投资者 (private investor)等。
  • 先来探讨所谓私人投资者等。我们几乎可以肯定,私人投资者对商业地产的胃口将持续扩大。事实上,据财富报告调查显示 (Knight Frank Wealth Report),未来两年将有32%的超高净值人士(UNHWIs)投资跨境房地产交易,由此因素例如:
  • 投资组合全球化:许多正寻求新的市场来实现投资组合的多样化的超高净值人士都已直接或间接地将投资组合中的部分资产分配到房地产领域。
  • 风险缓解:房地产能在地区、行业和租户构成方面有利于投资者制定有针对性的投资决策,实现投资组合,分散投资者的风险。

此同时,全球亿万富翁的数量都在增加,现总计2,024人,较过去十年增长45%。我们预测全球超级富豪人口到2026年的增长率将达43%。

  • 而主权投资者一路以来都会投资于房地产(本地与跨境)。主权投资者将继续增加资产管理规模,并增加地产持仓,所涉资本的数量将使其成为大中小市场的主要业主。如根据预测总资产管理规模每年均增长6%,表明到2020年可能对房地产增加投资1,850亿美元。

 

问:请与我们分享《2017年活跃资本》报告的一些亮点。

答:《2017年活跃资本》报告主要讲素各国的资金流动走向和原因所致。此报告描述了:

  • 中国资

中国迅速成为全球资本最重要的来源之一。虽然一些中国投资者目前很难取得外汇审批,但已获取审批的,以及在香港或新加坡上市公司的投资者仍能维持投资资本的稳定流动。

  • 新兴焦点

随着经济表现和货币发展均发生转变,我们预计全球和本地玩家将更关注新兴市场。这将导致追逐印度、中国以及中欧和东欧部分地区等市场的投机资本增多。但是,房地产资本全球化的持续势头意味着超级城市和发达经济体必然不会失去核心投资者的关注。

  •  款增加

我们也预计,随着投资者和机构利用国家间日益增加的利率套利机会,发达经济体的贷款市场将进一步放开。

 

问:从马来西亚角度而言,《2017年活跃资本》报告当中有哪些重点值得大马人关注?

答:大马人应关注中资的流动情况。《2017年活跃资本》报告讲述了中国的资本大量外流,尤其于东南亚市场,而马来西亚为其国家之一,大马人都正体验此阶段。

 

问:去年(2016)为2亿8647万美元(约12亿3000万令吉),比2015年的11亿1937万美元(约48亿令吉)少了74.4%。为何出现超过70%的?

答:

  • 若是详细探讨2016 年外资流入大马房地产市场的总额下滑的分解,大马房地产的三大主要外国投资者 –新加波,澳洲与中国的投资额都分别大量降落,但香港和日本的投资额却有进展(总量没有对外资流入大马的总额有很大的影响)。
  • 外资流入大马房地产市场的总额下滑大部分是因为受到本地政治问题和全国大选未定而拖累。
  • 虽然大马依然提供绝佳的产业市场价值,选举的不确定因素令房地产外国投资者采取观望态度。
  • 但大选尘埃落定后,不稳定因素将大量减少,外资流入大马房地产市场的总额将回复2014, 2015 年的状况。

 

问:根据莱坊的报告,大马过去3年(2014至2017年7月)对外国房地产的投资额达97亿美元(约416亿令吉),但外国投资者对我国房地产的投资只有26亿美元(约112亿令吉),落差大71亿美元(约305亿令吉)。为何出现这么大的差别?是因为大马的市场小?大马房地产市场的优势和劣势在哪?

答:由于我国是发展中国家,市场也小,投资者的眼光很容易就投放在伦敦和纽约等交易活跃流动率高的市场中。但大马房地产不仅只有负面因素,如大马房地产目前主要办公室收益率高大6.5%, 相比新加坡只有3%。此外,我国房地产允许永久性持有,价格在区域间也相对有吸引力,都是该领域被长期看俏的原因。

 

问:莱坊的报告显示,过去3年大马房地产(2014至2017年7月)的主要外国买家是新加坡(43%)、澳洲(19%)和中国(17%),占了总数约80%。您认为,这个格局“新澳中”(新加坡+澳洲+中国)的排位,未来会出现变化吗?

答:

  • 一直以来,新加波都是大马的主要外国买家,这主要是应为距离的关系,我并不觉得这会有什么变化。
  • 中国对大马的投资依然蓬勃,但被资本管制措施有所影响。资本管制只是短期的现象,而且所管制的对象是私人界,所政府主导的项目不会有太大问题。
  • 而澳洲的排名是因为Lendlease在敦拉萨国际贸易中心(TRX)的这笔投资,就占了大部份投资金额。这笔投资之后,相信澳洲仍然会是主要外国投资者,但未必排榜前三。
  • 我们会把焦点放在日本,因为日本政府策鼓励人们将存款转向投资产品,日本投资者越来越多地将目光投向海外,而且由于国内增长率低,本地市场流动性较差,我们预计更多的日本资本将投入全球房地产。根据莱坊的报告显示,日本在大马的投资额大副提升从0美元(2015年)至约11.3亿美元(2016年)。

 

问:莱坊的报告显示,从大马流出投资外国房地产的资金走势(2014至2017年7月),排在前3名的国家是新加坡(28%)、英国(28%)和澳洲(16%)。请与我们谈谈这这个现象。

答:大马资金流出主要的因为政治局势不稳定和令吉疲弱所导致。新加坡,英国和澳洲的市场比大马市场更成熟与稳定,因而吸引了大马的投资。

 

问:大马的大型官联基金机构,如国民投资公司(PNB)、公积金局(EPF)和退休基金局(KWAP)等,对海外投资态度有分歧,PNB专注国内市场,KWAP则准备海外投资,为何出现这种分别?

答:

  • 除了国内市场的稳定性之外,PNB  专注国内市场的原因也符合基金单位持有人的投资走向。
  • KWAP倾向海外投资因为海外投资的回报更高于本地投资,原因为大马的低利率所导致。
  • 这两个大马的官联基金机构,只是采用不同的投资策略,管理风险与增加投资回报。
  • 其实对于这些庞大基金机构来说,大马国内投资机会并不足够,市场太小了。
  • 就算部分机构暂时调整投资策略,但是没有把所有的资产脱售回国,仍保留相当大海外资产,以达到分散风险的目的。

 

问:根据您的经验,外国企业对我国房地产的投资是否依然蓬勃和有信心?近期有哪些外资投资大马房地产?

答:外国企业对我国房地产的投资依然蓬勃,完全没有停下步伐来。这些企业都是做了3,4,5年的研究才决定投资于大马。第一是经商容易;第二是我们的成本比邻近的东南亚国家低;第三我国拥有数字贸易自由区(DFTZ)。 其实陆陆续续已经有很多大企业到我国设立分销中心,如宜家(IKEA)。